Se podrá invertir en proyectos desarrollados en terrenos baldíos

Conforme a lo dispuesto en el artículo 27 del Decreto – Ley 902 de 2017, el cual adoptó las medidas que faciliten la Reforma Rural Integral prevista en el Acuerdo Final del conflicto armado en Colombia, fue establecido un régimen de transición en materia de terrenos baldíos cuya finalidad es la aplicación de la Ley 160 de 1994 en su integridad en lo concerniente a la adjudicación de baldíos a las personas que ocupan este tipo de bienes con anterioridad al 29 de mayo de 2017.

En ese contexto, el pasado mes de agosto, la Agencia Nacional de Tierras (ANT) expidió el Acuerdo 028 de 2017 (el Acuerdo 028), en el cual fueron establecidas las reglas que aplican en materia de extensiones y las condiciones para la adjudicación de terrenos baldíos. Por ello, el Acuerdo 028 determinó los lineamientos que permiten la explotación económica de esta clase de terrenos mediante esquemas o contratos de explotación, lo anterior, cuando “el sujeto de reforma agraria no tenga posibilidades de desarrollarla solo”. 

Adicionalmente, son establecidas las reglas para la determinación de la extensión de la Unidad Agrícola Familiar aplicable los sujetos de reforma agraria.

Con motivo de lo anterior, la Agencia Nacional de Tierras estableció, en el Acuerdo 028 de 2017, las condiciones que deben observar los beneficiarios de los contratos de aprovechamiento, algunas de éstas son:

  • Se entenderán como beneficiarios de estos contratos, aquellas personas que estén en el Registro de Sujetos de Ordenamiento (RESO).
  • Que cumplan con los requisitos previstos por la normativa vigente para lograr la titulación.
  • Carezcan de capacidad económica para el desarrollo de planes productivos.

En consecuencia, los beneficiarios de los contratos de aprovechamiento deberán adelantar la explotación económica, desarrollar un plan gradual de reconvención o aplicar mecanismos que tecnifiquen e incrementen la producción de los terrenos, para ello, se tendrán en cuenta los siguientes elementos:

  1. La explotación económica deberá efectuarse, por lo menos, sobre las dos terceras partes de la superficie ocupada en actividades agrícolas, pecuarias, acuícolas o forestales, siempre que cumplan con lo determinado en los Planes de Ordenamiento Territorial, Planes Básicos de Ordenamiento Territorial o Esquemas Básicos de Ordenamiento Territorial, según sea el caso. Adicionalmente, deberá cumplir con las determinantes ambientales requeridas por la autoridad ambiental competente.
  2. La actividad económica deberá realizarse con base en las determinantes ambientales que fije la autoridad ambiental competente, por lo que se mantendrá la aptitud de los suelos y se evitarán los procesos de deforestación.

El incumplimiento de los anteriores requisitos será causal para que la ANT se abstenga de efectuar la adjudicación solicitada.

Por otra parte, el Acuerdo 028 estableció los lineamientos para acceder al contrato de aprovechamiento, el cual opera en aquellos eventos en que los ocupantes legitimados para la adjudicación del terreno baldío carezcan de la capacidad financiera o de los medios para desarrollar y mantener la explotación económica del baldío, en consecuencia, los interesados podrán asociarse con personas naturales o jurídicas para los fines previstos en la norma.

En ese sentido, los ocupantes legitimados para la adjudicación solicitarán ante la Agencia Nacional de Tierras que identifique un posible socio y sirva de intermediario entre las partes para la eventual suscripción del acuerdo, el cual tendrá como objeto el apoyo y financiación de los proyectos productivos rentables. 

Lo anterior, sin perjuicio de que quienes cumplan con los requisitos para la adjudicación del terreno puedan manifestar, ante la ANT, su intención de no acogerse al contrato de aprovechamiento.

En relación al contrato de aprovechamiento, es necesario anotar que este será el instrumento por el cual se formalizará la intención que tiene el ocupante legitimado para la adjudicación de conseguir la financiación y sostenibilidad del proyecto y, a su vez, el socio de invertir en este tipo de planes. Para que proceda esta formalización, se requiere que los contratos sean suscritos entre la Agencia Nacional de Tierras y el respectivo socio.

No obstante, la norma es clara al señalar que la suscripción del contrato de aprovechamiento no le otorga al socio la capacidad para explotar el terreno baldío, pues la actividad la hará directamente el ocupante, sin embargo, quien invierta en el proyecto participará de las utilidades que genere el mismo.

Por otra parte, el Acuerdo 028 de 2017 determinó los elementos que deben contener estos contratos, a parte de los aspectos generales que están involucrados en cualquier contrato. Alguno de estos aspectos, son:

  1. Demarcación del proyecto productivo, el cual incluirá:
    • El plazo de gracia para la distribución de las utilidades mientras que el proyecto genera resultados.
    • Delimitación exacta de las contribuciones efectuadas de capital y en especie.
    • Distribución porcentual de los beneficios.
  2. La constancia expresa que impide a los socios ser adjudicatarios del terreno baldío o de ser propietarios de las tierras del proyecto una vez se efectúe la adjudicación al ocupante, por el término que esté vigente el contrato más siete años posteriores a la finalización de éste.
  3. La cláusula de caducidad administrativa en el evento en que alguna de las partes incumpla con las obligaciones derivadas del contrato en relación a la ANT. 

Adicionalmente, el Acuerdo 028 previó que, en atención a la clase del proyecto productivo desarrollado por las partes, los contratos de aprovechamiento pueden tener vigencia hasta la fase de explotación previa a la adjudicación en propiedad del ocupante o, si así lo estiman conveniente, podrán extenderse a una fase posterior a la adjudicación. 

Si la vigencia del contrato de aprovechamiento se extiende a una fase posterior de la adjudicación, la ANT dejará de ser parte del contrato, sin perjuicio de que esta entidad continúe con la supervisión del contrato, así mismo, se reserva la facultad de aplicar la caducidad administrativa y hacer efectiva la póliza en el caso de incumplimiento.

Finalmente, el Acuerdo 028 de 2017 prohibió la suscripción de los contratos de aprovechamiento sobre aquellos inmuebles que estén involucrados en procesos de restitución conforme lo dispuesto por la Ley 1448 de 2011, ni sobre inmuebles que estén inmersos en litigios que estén pendientes de fallo.

 

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